ag现金官网:調控新招!長沙商品房限利6%至8% 業內稱執行很難

最新资讯 2019年12月12日 6:05

調控新招!長沙商品房限利6%至8% 業內稱執行很難

調控新招!長沙商品房限利6%至8% 業內稱執行很難

【上海机场回应接机】

繼限價、限售、限貸之後﹡▽∴,商品房市場又現「限利」調控政策♀。12月11日⊙,長沙市發改委官網發佈《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》(簡稱「通知」)〇⊿⊙。通知提出加強商品住房價格管理⊿⌒,明確價格成本由「成本+利潤+稅金」三部分組成┊♂,平均利潤率為6%至8%∟∵。該文件於今日開始執行∴。時隔多年後┊?,「限利」政策重回房地產市場〇↑⊙。對此⊙π﹡,有業內人士認為☆♂↑,是「房住不炒」下的「創新版本」;也有業內人士認為?,該政策將會面臨執行難π♀◇。「限利」政策由限價房延伸至商品房通知明確♂⌒,商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成△⊙。其中商品房成本構成共包括8項??,分別是樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金↑↑□。而利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤┊π。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數☆∟,平均利潤率為6%至8%⊙〇〇。通知要求♂∴,5類費用不得計入商品房價格⊿♀,包括住宅小區內經營性設施的建設費用♂♂,開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用↑,各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用♂,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款△,按規定已經減免及其他不應計入價格的費用∵∵。事實上□?∟,早在2017年♂﹡⊙,長沙就發佈過限利潤的政策⊙?。當時♂┊∟,長沙市發改委在其官網發佈《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》〇☆□,提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成┊♂┊,平均利潤率為6%至8%▽⊿⊿。從政策內容來看〇∴,如今的「限利」政策由之前的限價商品住房延伸到商品住房的範圍◇♀。業內人士分析認為?∵,長沙過去幾年供應的住宅土地以限價房為主⊙☆□,長沙的限價房與北京的限競房性質差不多♀〇,同樣屬於商品房☆,並非政策保障房▽。此次政策約束的範圍既包括限價房?♂,也包含了其他類型的商品房□∵。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為⊙,長沙對商品住房價格進行了清晰的管控⊿△⊙,尤其明確了利潤率的範圍⊙☆,顯然是限制利潤的做法∟☆〇。「既給房企留有一定的盈利空間☆┊,也確保了房價的相對穩定△。」「限利」執行難落地?△?房地產最早的「限利」政策出現在2012年◇△。當時陝西省提出?↑,在成本的基礎上↑,加上10%左右的合理利潤率♀♂∟,得出房屋最後的售價⊿∴。超出價格區間的商品房將無法備案♂∴,也無法取得預售證▽。來自中銀國際證券的數據顯示ππ,2019年1月-9月房地產板塊的總體凈利率為10.3%☆♂∵。從數據看∟△♀,此次長沙規定的利潤範圍不及這一標準∵⌒□。中原地產首席分析師張大偉介紹〇﹡▽,也是在2012年◇〇,海南海口市發佈《海口市限價商品住房管理暫行辦法》▽△,明確限價商品住房的具體銷售價格∟,應按項目用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定◇。同年△﹡,三亞市發佈《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》⊙,對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定⌒□,並要求限價商品房的利潤不超過建設成本的6%∟∵。對於「限利」政策時隔多年後重回房地產市場π┊?,嚴躍進認為∟,長沙從成本管控的角度設定利潤π♀π,可以理解為是「房住不炒」下的「創新版本」⊙∵∴。這也是回歸工程項目的成本定價法♂◇,對於一些科學管理的項目△▽□,可以獲得更高的利潤△?∴,而對於一些營銷等費用過高的企業來說?,利潤自然也難以做高⊿∵⌒。不過∵∟,張大偉認為△,對商品住宅限制利潤⊿∟,執行將很難落地☆﹡∴。「6%至8%的凈利潤不算低▽,是按照項目計算△,而不是按開發商的投資額計算♀⌒π。對比其他行業來說□,能保證6%至8%的利潤率已經不錯了∵↑。」他表示♂⊿♀,這一政策對之前拿地的開發商影響會比較大π∟,因為之前的土地成本較低♂▽,近幾年拿地的大部分房企♀,利潤已很難達到6%至8%﹡∵。張大偉稱☆,長沙的「限利」調控政策▽?〇,其利潤計算公式很難成立△□□,因為各家企業成本不一樣﹡☆,比如建安成本就有不小的差距♂◇,資金成本也各不相同⊙⌒♂,這些都將導致價格的差距﹡。

本文來源:新京報 作者:袁秀麗

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